Quando i condomini sono più di 8, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società’, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché’ i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può’ prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’assemblea può’ subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità’ civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore e’ tenuto altresi’ ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità’ civile professionale generale per l’intera attività’ da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e’ affissa l’indicazione delle generalità’, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.In mancanza  dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e’ affissa l’indicazione delle generalità’ e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.L’amministratore e’ obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condominio da terzi, nonché’ quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può’ chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.Alla cessazione dell’incarico l’amministratore e’ tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività’ urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore e’ tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile e’ compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.La revoca dell’amministratore può’ essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità’ previste dal regolamento di condominio. Puo’ altresi’ essere disposta dall’autorità’ giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità’. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità’ fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può’ rivolgersi all’autorità’ giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può’ rivelarsi nei confronti dell’amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità’:1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché’ di deliberazioni dell’assemblea;3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;4) la gestione secondo modalità’ che possono generare possibilità’ di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità’ eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.In caso di revoca da parte dell’autorità’ giudiziaria, l’assemblea non può’ nominare nuovamente l’amministratore revocato.L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità’ della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività’ svolta.Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché’ a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società’ private senza scopo di lucro con finalità’ sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.

LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE

La nomina dell’amministratore è operata dall’assemblea condominiale. Essa è obbligatoria allorché il numero dei condomini sia superiore ad otto, facoltativa nelle altre ipotesi. Il quorum richiesto è un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio; si ricorda che la stessa maggioranza non è necessaria per la sua riconferma: difatti, il rinnovo annuale dell’incarico è automatico, salvo diversa delibera dell’assemblea. In assenza dell’iniziativa dell’assemblea , la nomina dell’amministratore è fatta dal giudice su ricorso: – di uno o più proprietari; – ovvero, dell’amministratore dimissionario, in tale eventualità, le spese da questi sostenute per l’attivazione della procedura dovrebbero essere rimborsate al medesimo dal condominio nel cui interesse è stata fatta la segnalazione all’autorità giudiziaria. Si tratta di una procedura di volontaria giurisdizione che si svolge presso il Tribunale competente per luogo, il cui scopo è quello di evitare che il condominio resti sprovvisto dei un organo necessario al suo corretto svolgimento. La nuova disciplina è applicabile anche negli amministratori degli edifici di edilizia popolare ed economica.

LA NATURA E DURATA DELL’INCARICO

L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento dall’assemblea. In assenza di decisioni diverse dell’assemblea, revoca 0 cause ostative o soggettive, riguardanti lo stesso amministratore l’incarico si intende rinnovato per la stessa durata. In tale ipotesi il mandato prosegue alle condizioni inizialmente stabilite nell’originaria convenzione di nomina, salvo quelle escluse espressamente dalle parti o dalla legge, o per incompatibilità o per esaurimento della loro funzione.

COMPENSO ATTIVITÀ’ SVOLTA ALLA LUCE DELL’ARTICOLO 1129

Secondo l’articolo 1129 c.c. si impone all’amministratore di indicare, all’atto della nomina e pena la nullità di tale atto, la somma a titolo di compenso; tuttavia l’art. 1135 c.c., immutato, attribuisce all’organo assembleare il compito di provvedere alla conferma dell’amministratore e alla sua retribuzione, espressamente indicata come eventuale. Ad oggi si verifica che in sede di assemblea, il professionista presenta ai condomini una vera e propria offerta economica per la gestione del condominio, individuando in modo analitico e minuzioso le singole voci. In particolare il professionista deve indicare:

– in maniera precisa ed articolata il compenso richiesto per la gestione ordinaria;

– ulteriori compensi per le attività straordinarie;

– tutti i compensi che non rientrano nella gestione ordinaria.

L’organo assembleare può accettare o no la proposta, inoltre formulare eventualmente una controproposta. Nell’ipotesi in cui si registri un disaccordo tra quanto richiesto nel preventivo da parte dell’amministratore e quanto concesso dall’assemblea con la delibera di assegnazione dell’incarico, prevale sempre il compenso indicato nel verbale d’assemblea. Solo in presenza di un accordo preventivo chiaro sulle attività da svolgere in relazione al mandato, sopratutto, sul compenso dovuto per esse, si evitano quelle lamentele da parte dei condomini che spesso finiscono per innescare contenziosi giudiziari. Le novità in tema di compenso introdotte dalla riforma sono:

– RAPPORTO DI MANDATO con la formulazione dell’art. 1129 c.c. l’attività dell’amministratore viene assimilata a quella di un contratto di mandato con rappresentanza.

– DETERMINAZIONE PREVENTIVA DEL COMPENSO la riforma impone all’amministratore di determinare in sede di nomina e di rinnovo, a pena di nullità, il suo compenso.

– NULLITÀ’ la mancata specificazione del compenso è causa dii nullità tra il contratto amministratore – condominio.

– CONTENUTO DEL COMPENSO l’amministratore dovrà fissare un corrispettivo per le attribuzioni che andrà a svolgere per il normale svolgimento della propria attività.

– COMPENSO IN MISURA DIFFERENZIATA al momento del conferimento dell’incarico l’amministratore potrebbe anche sottoporre all’assemblea un compenso differenziato a seconda del compimento degli eventuali attività non rientranti nella ordinaria amministrazione. Si potrebbero indicare diversi scaglioni in relazione alle diverse attività di natura straordinaria che si potrebbero rendere necessarie nel corso del mandato.

– CARICA CESSATA l’amministratore, a seguito della cessazione della carica, non ha diritto ad ulteriori compensi, neppure per attività urgenti.

REVOCA AMMINISTRATORE

Sono previste le seguenti modalità per la revoca dell’amministratore:

– deliberazione assembleare:

. la revoca può essere disposta dall’assemblea in qualsiasi momento, senza che debbano sussistere specifici e peculiari profili di doglianza e/o addebiti imputabili all’amministratore;

. la deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore; L’assemblea convocata per la revoca o dimissioni delibera sulla nomina del nuovo amministratore.

– ricorso all’autorità giudiziaria azionato da uno o più condomini:

. mancata osservanza dell’obbligo di cui all’articolo 1131, comma 4 c.c., secondo cui l’amministratore è tenuto senza indugio a dare notizia all’assemblea dei condomini nel caso in cui in condominio venga raggiunto da un atto di citazione o da un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbiti dalle sue attribuzioni perché non afferente alle parti comuni dell’edificio;

. mancata resa del conto di gestione;

. emersioni di gravi irregolarità fiscali perpetrate dall’amministratore ai danni del condominio o mancata apertura conto corrente condominiale;

. presenza gravi irregolarità, ovvero l’omessa convocazione de”assemblea ordinaria annuale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e nomina nuovo amministratore, mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari, l’aver acconsentito per un credito insoddisfatto alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, nn. 6, 7 e 9;

OBBLIGHI EX ART. 1129 c.c.

Sempre nell’ottica della “professionalizzazione” della figura, il legislatore ha individuato con una certa precisione gli obblighi derivanti dall’esercizio della professione al fine di garantire, di converso, un’adeguata tutela dei condomini e dei terzi. L’art 1129 c.c. , stabilisce tra gli obblighi dell’amministratore non previsti dalla recente norma:

a) IDENTIFICAZIONE E PROFESSIONALITÀ’ DELL’AMMINISTRATORE al fine di garantire una adeguata conoscenza dell’amministratore la legge predispone che all’atto della nomina egli è tenuto a fornire ai condomini, oltre ai propri dati anagrafici, ulteriori dati e strumenti di pubblicità al fine di garantire la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato. All’atto della nomina o in caso di rinnovo, deve fornire:

– dati anagrafici e professionali;

– codice fiscale, sede legale e denominazione societaria;

– i locali in cui sono custoditi i registri previsti da codice civile e gli orari in cui si può prenderne visione o farne una copia.

b) POLIZZA INDIVIDUALE DI RESPONSABILITÀ’ CIVILE

c) OSTENSIONE DEI DATI PRESSO I LUOGHI DI MAGGIORE FREQUENZA DEL CONDOMINIO DI CUI AI COMMI 5 E 6

d) CONTO CORRENTE, POSTALE O BANCARIO, INTESTATO AL CONDOMINIO

e) RECUPERO CREDITI

f) OBBLIGO DI REDIGERE RENDICONTO CONDOMINIALE ANNUALE DELLA GESTIONE E PROVVEDERE ALLA CONVOCAZIONE PER LA RELATIVA APPROVAZIONE ENTRO 180 GG.

g) OBBLIGO DI CONSEGNARE TUTTA LA DOCUMENTAZIONE IN POSSESSO RELATIVA ALL’ESPLETAMENTO DEL SUO COMPUTO DI MANDATARIO

h) OBBLIGO ESECUZIONE DI TUTTE LE ATTIVITÀ’ URGENTI NECESSARIE AD EVITARE PREGIUDIZI AGLI INTERESSI DEI CONDOMINI, SENZA DIRITTO AD ULTERIORI COMPENSI.

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