La revoca dell’amministratore, chi svolge quest’attività lo sa bene, è circostanza che sempre praticabile dall’assemblea e a determinate circostanza dai condòmini singolarmente considerati. Il condomino spesso si sente poco tutelato, oppure nota delle gravi mancanze da parte dell’amministratore, allora può, anzi DEVE, tutelarsi.

Perché si arriva a tutto questo?

Perché revocare l’amministratore è una valutazione che ricorre spesso nei pensieri dei condòmini. Il tutto ruota attorno alla fiducia: laddove non riesce a crearsi un buon rapporto fondato sulla stima, il rischio è sempre lo stesso: da un lato i condomini che “guardano in cagnesco” l’amministratore, quasi che questo fosse lì per raggirarli, dall’altro il mandatario che agisce senza la dovuta tranquillità e decisione avendo il timore d’essere oggetto di ripicche dei suoi mandanti. Il rapporto che sorge tra le parti è unanimemente considerato rapporto intuitu personae, locuzione latina che letteralmente significa avuto riguardo alla persona; scelgo l’amministratore perché lo ritengo la persona più adatta cui demandare gestione delle parti comuni dell’edificio.

Revocare l’amministratore per inadempienze, le strade…

Esistono, casi più gravi, nei quali la compromissione della fiducia non è legata semplicemente alla complessità dei rapporti umani, ma più specificamente ad un’incapacità, più o meno conclamata, dell’amministratore a gestire la compagine; incapacità che, alle volte, si trasforma in situazioni di danno per il condominio. Che cosa fare in questi casi? In poche parole: come poter revocare l’amministratore nel minor tempo possibile ed al minor costo? Le risposte variano a seconda delle circostanze ma si possono sostanzialmente sintetizzare in tre semplici passi:

a) richiesta di convocazione dell’assemblea;

b) decisione assembleare di revoca;

c) contestuale nomina del nuovo mandatario.

Richiesta di convocazione dell’assemblea

La richiesta di convocazione di un’assemblea straordinaria può essere avanzata, informalmente, da ogni condomino sollecitando l’amministratore, indicandogli l’ordine del giorno, a fissare una data per la riunione e comunicarlo ai condomini. Diversamente, per una maggiore e più certa cogenza della richiesta, i condomini potrebbero agire ai sensi dell’art. 66 disp. att. cc a mente del quale l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea quando gliene è fatta richiesta “da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione“. In quest’occasione i condomini devono inserire nella richiesta l’ordine del giorno e l’amministratore è tenuto ad evaderla, altrimenti i comproprietari potrebbero decidere d’autoconvocarsi e decidere autonomamente.

Decisione assembleare di revoca

In seno all’assemblea condominiale i condomini devono decidere in merito a quanto inserito all’o.d.g. Non è ammessa una revoca extra-assembleare. Per sollevare dall’incarico l’amministratore, operazione eseguibile in ogni momento durante l’espletamento dell’incarico (art. 1129 c.c.), la deliberazione deve riportare il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino quanto meno la metà del valore millesimale dell’edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.). E’ evidente che per avere la probabilità di ottenere un buon risultato sia necessario organizzarsi prima dell’assemblea in modo tale da comprendere le reali possibilità della mozione di sfiducia. La decisione adottata con un quorum inferiore dovrebbe essere considerata annullabile e come tale impugnabile in trenta giorni dalla sua adozione e/o comunicazione a seconda che il condomino sia rispettivamente dissenziente (o astenuto) o assente. Si badi: se l’amministratore non è condòmino egli non potrà contestare la mancanza di raggiungimento del quorum, anche se avrà tutto il diritto di farlo notare in assemblea, ricordando anche al presidente le ipotetiche responsabilità che potrebbero a lui essere imputate nel caso d’impugnazione della delibera per la revoca illegittimamente disposta dall’assemblea. Una volta provveduto alla revoca è sempre consigliabile, se l’intento e troncare i rapporti il più velocemente possibile, nominare subito un nuovo amministratore. Diversamente e salvo diversa decisione assembleare (es. consegna carteggio ad un condomino) il mandatario revocato avrebbe il dovere di proseguire nel proprio incarico fino alla nomina del suo sostituto.Revoca giudiziale, attenti ad incidere in semplificazioni

Revoca giudiziale

Ciascun condòmino può chiedere all’Autorità Giudiziaria la revoca dell’amministratore di condominio al ricorrere di particolari condizioni che vengono riassunte sotto la dicitura di gravi irregolarità nella gestione. Tale azione, in alcuni casi soggetta al preventivo esperimento del tentativo di revoca assembleare , necessita di una ponderata valutazione della situazione complessiva della gestione del condominio. Se è vero che il mero mantenimento in efficienza dei servizi comuni non è di per sé condizione per considerare impossibile la revoca, è altrettanto indispensabile considerare che la violazione meramente formale di disposizioni legislative o regolamentari non porta all’automatica rimozione dell’incarico, posto che tale scelta è sempre soggetta alla valutazione discrezionale del giudice adito che, come dice la legge, può e non deve disporre la rimozione dell’amministratore dal proprio ufficio.

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