Arturi Amministrazioni https://www.arturiamministrazioni.it Amministrazioni Condominiali Wed, 11 Mar 2020 13:34:39 +0000 it-IT hourly 1 https://wordpress.org/?v=5.5.3 EMERGENZA COVID-19 https://www.arturiamministrazioni.it/2020/03/11/emergenza-covid-19/ https://www.arturiamministrazioni.it/2020/03/11/emergenza-covid-19/#respond Wed, 11 Mar 2020 13:34:37 +0000 https://www.arturiamministrazioni.it/?p=1157 In relazione allo stato d’emergenza che affligge la nostra nazione e tutto il mondo, comunichiamo che secondo il Decreto d’ Emergenza, scaricabile qui https://www.gazzettaufficiale.it/eli/gu/2020/03/08/59/sg/pdf, non potranno essere eseguite assemblee ne straordinarie ne ordinarie, al fine di garantire l’incolumità dei condomini. Inoltre il nostro studio sarà chiuso all’ingresso libero, si prega di prendere appuntamento via telefono […]

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In relazione allo stato d’emergenza che affligge la nostra nazione e tutto il mondo, comunichiamo che secondo il Decreto d’ Emergenza, scaricabile qui https://www.gazzettaufficiale.it/eli/gu/2020/03/08/59/sg/pdf, non potranno essere eseguite assemblee ne straordinarie ne ordinarie, al fine di garantire l’incolumità dei condomini.

Inoltre il nostro studio sarà chiuso all’ingresso libero, si prega di prendere appuntamento via telefono o mail, ai contatti che trovate sul sito, in modo da garantire il rispetto delle regole previste nel decreto. Si comunica ulteriormente che sono sospesi eventuali incontri o sopralluoghi presso le abitazioni, se non in caso d’urgenza (perdite continue e rotture), gli stessi verranno eseguiti con l’attrezzatura necessaria ad evitare il contagio, mascherine e guanti, gli stessi dovranno essere utilizzati dal proprietario, resta il fatto che se non vi saranno gli accorgimenti previsti, non si procederà in nessun modo all’incontro urgente.

Vista l’emergenza attuale si chiede per le questioni non urgenti, il contatto telefonico e lo spostamento dell’incontro a quando sarà possibile, per ora dal 3 Aprile.

Inoltre consiglio di non sottovalutare tale emergenza e di rispettare il Decreto, per la vostra incolumità e dei vostri cari, aggiungendo le misure comuni preventive che sono: il lavaggio frequente delle mani, il quale è fondamentale per la prevenzione delle infezioni; igienizzare tutte le superfici con prodotti specifici; evitare contatti stretti e protratti con persone che presentano sintomi influenzali ed infine adottare tutte le misure di prevenzione che il datore di lavoro ritiene necessarie.

Inoltre comunico che per il rispetto della distanza di sicurezza (1 mt.) è vietato l’utilizzo dell’ascensore più di uno alla volta, è fatta espressa raccomandazione a tutte le persone anziane o affette da patologie croniche o con multimorbilità ovvero con stati di immunodepressione congenita o acquisita, di evitare di uscire dalla propria abitazione o dimora fuori dai casi di stretta necessità e di evitare comunque luoghi affollati nei quali non sia possibile mantenere la distanza di sicurezza interpersonale di almeno un metro.

Si raccomanda di uscire solo per estrema necessità, il resto è rimandabile sino al 3 Aprile, con questo piccolo accorgimento e con un po di senso di responsabilità si ridurrà l’emergenza, in caso contrario non si farà altro che allungare i tempi e peggiorare la situazione.

Certi della vostra collaborazione, l’amministrazione.

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Revocare l’amministratore di condominio utilizzando ART.66 ed altri due modi. https://www.arturiamministrazioni.it/2019/12/10/revocare-lamministratore-di-condominio-utilizzando-art-66-ed-altri-due-modi/ https://www.arturiamministrazioni.it/2019/12/10/revocare-lamministratore-di-condominio-utilizzando-art-66-ed-altri-due-modi/#respond Tue, 10 Dec 2019 11:19:54 +0000 https://www.arturiamministrazioni.it/?p=1153 La revoca dell’amministratore, chi svolge quest’attività lo sa bene, è circostanza che sempre praticabile dall’assemblea e a determinate circostanza dai condòmini singolarmente considerati. Il condomino spesso si sente poco tutelato, oppure nota delle gravi mancanze da parte dell’amministratore, allora può, anzi DEVE, tutelarsi. Perché si arriva a tutto questo? Perché revocare l’amministratore è una valutazione che ricorre […]

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La revoca dell’amministratore, chi svolge quest’attività lo sa bene, è circostanza che sempre praticabile dall’assemblea e a determinate circostanza dai condòmini singolarmente considerati. Il condomino spesso si sente poco tutelato, oppure nota delle gravi mancanze da parte dell’amministratore, allora può, anzi DEVE, tutelarsi.

Perché si arriva a tutto questo?

Perché revocare l’amministratore è una valutazione che ricorre spesso nei pensieri dei condòmini. Il tutto ruota attorno alla fiducia: laddove non riesce a crearsi un buon rapporto fondato sulla stima, il rischio è sempre lo stesso: da un lato i condomini che “guardano in cagnesco” l’amministratore, quasi che questo fosse lì per raggirarli, dall’altro il mandatario che agisce senza la dovuta tranquillità e decisione avendo il timore d’essere oggetto di ripicche dei suoi mandanti. Il rapporto che sorge tra le parti è unanimemente considerato rapporto intuitu personae, locuzione latina che letteralmente significa avuto riguardo alla persona; scelgo l’amministratore perché lo ritengo la persona più adatta cui demandare gestione delle parti comuni dell’edificio.

Revocare l’amministratore per inadempienze, le strade

Esistono, casi più gravi, nei quali la compromissione della fiducia non è legata semplicemente alla complessità dei rapporti umani, ma più specificamente ad un’incapacità, più o meno conclamata, dell’amministratore a gestire la compagine; incapacità che, alle volte, si trasforma in situazioni di danno per il condominio. Che cosa fare in questi casi? In poche parole: come poter revocare l’amministratore nel minor tempo possibile ed al minor costo? Le risposte variano a seconda delle circostanze ma si possono sostanzialmente sintetizzare in tre semplici passi:

a) richiesta di convocazione dell’assemblea;

b) decisione assembleare di revoca;

c) contestuale nomina del nuovo mandatario.

Richiesta di convocazione dell’assemblea

La richiesta di convocazione di un’assemblea straordinaria può essere avanzata, informalmente, da ogni condomino sollecitando l’amministratore, indicandogli l’ordine del giorno, a fissare una data per la riunione e comunicarlo ai condomini. Diversamente, per una maggiore e più certa cogenza della richiesta, i condomini potrebbero agire ai sensi dell’art. 66 disp. att. cc a mente del quale l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea quando gliene è fatta richiesta “da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione“. In quest’occasione i condomini devono inserire nella richiesta l’ordine del giorno e l’amministratore è tenuto ad evaderla, altrimenti i comproprietari potrebbero decidere d’autoconvocarsi e decidere autonomamente.

Decisione assembleare di revoca

In seno all’assemblea condominiale i condomini devono decidere in merito a quanto inserito all’o.d.g. Non è ammessa una revoca extra-assembleare. Per sollevare dall’incarico l’amministratore, operazione eseguibile in ogni momento durante l’espletamento dell’incarico (art. 1129 c.c.), la deliberazione deve riportare il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino quanto meno la metà del valore millesimale dell’edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.). E’ evidente che per avere la probabilità di ottenere un buon risultato sia necessario organizzarsi prima dell’assemblea in modo tale da comprendere le reali possibilità della mozione di sfiducia. La decisione adottata con un quorum inferiore dovrebbe essere considerata annullabile e come tale impugnabile in trenta giorni dalla sua adozione e/o comunicazione a seconda che il condomino sia rispettivamente dissenziente (o astenuto) o assente. Si badi: se l’amministratore non è condòmino egli non potrà contestare la mancanza di raggiungimento del quorum, anche se avrà tutto il diritto di farlo notare in assemblea, ricordando anche al presidente le ipotetiche responsabilità che potrebbero a lui essere imputate nel caso d’impugnazione della delibera per la revoca illegittimamente disposta dall’assemblea. Una volta provveduto alla revoca è sempre consigliabile, se l’intento e troncare i rapporti il più velocemente possibile, nominare subito un nuovo amministratore. Diversamente e salvo diversa decisione assembleare (es. consegna carteggio ad un condomino) il mandatario revocato avrebbe il dovere di proseguire nel proprio incarico fino alla nomina del suo sostituto.Revoca giudiziale, attenti ad incidere in semplificazioni

Revoca giudiziale

Ciascun condòmino può chiedere all’Autorità Giudiziaria la revoca dell’amministratore di condominio al ricorrere di particolari condizioni che vengono riassunte sotto la dicitura di gravi irregolarità nella gestione. Tale azione, in alcuni casi soggetta al preventivo esperimento del tentativo di revoca assembleare , necessita di una ponderata valutazione della situazione complessiva della gestione del condominio. Se è vero che il mero mantenimento in efficienza dei servizi comuni non è di per sé condizione per considerare impossibile la revoca, è altrettanto indispensabile considerare che la violazione meramente formale di disposizioni legislative o regolamentari non porta all’automatica rimozione dell’incarico, posto che tale scelta è sempre soggetta alla valutazione discrezionale del giudice adito che, come dice la legge, può e non deve disporre la rimozione dell’amministratore dal proprio ufficio.


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NOMINA, REVOCA ED OBBLIGHI DELL’AMMINISTRATORE art. 1129 c.c. https://www.arturiamministrazioni.it/2019/11/13/nomina-revoca-ed-obblighi-dellamministratore-art-1129-c-c/ https://www.arturiamministrazioni.it/2019/11/13/nomina-revoca-ed-obblighi-dellamministratore-art-1129-c-c/#respond Wed, 13 Nov 2019 10:31:58 +0000 https://www.arturiamministrazioni.it/?p=1147 Quando i condomini sono più di 8, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di […]

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ART. 1129 del C.C.

Quando i condomini sono più di 8, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario. Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società’, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché’ i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può’ prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L’assemblea può’ subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità’ civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. L’amministratore e’ tenuto altresi’ ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità’ civile professionale generale per l’intera attività’ da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e’ affissa l’indicazione delle generalità’, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.In mancanza  dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, e’ affissa l’indicazione delle generalità’ e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.L’amministratore e’ obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condominio da terzi, nonché’ quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può’ chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.Alla cessazione dell’incarico l’amministratore e’ tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività’ urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore e’ tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile e’ compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.La revoca dell’amministratore può’ essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità’ previste dal regolamento di condominio. Puo’ altresi’ essere disposta dall’autorità’ giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità’. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità’ fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può’ rivolgersi all’autorità’ giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può’ rivelarsi nei confronti dell’amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità’:1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché’ di deliberazioni dell’assemblea;3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;4) la gestione secondo modalità’ che possono generare possibilità’ di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità’ eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.In caso di revoca da parte dell’autorità’ giudiziaria, l’assemblea non può’ nominare nuovamente l’amministratore revocato.L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità’ della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività’ svolta.Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché’ a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società’ private senza scopo di lucro con finalità’ sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.

LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE

La nomina dell’amministratore è operata dall’assemblea condominiale. Essa è obbligatoria allorché il numero dei condomini sia superiore ad otto, facoltativa nelle altre ipotesi. Il quorum richiesto è un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell’edificio; si ricorda che la stessa maggioranza non è necessaria per la sua riconferma: difatti, il rinnovo annuale dell’incarico è automatico, salvo diversa delibera dell’assemblea. In assenza dell’iniziativa dell’assemblea , la nomina dell’amministratore è fatta dal giudice su ricorso: – di uno o più proprietari; – ovvero, dell’amministratore dimissionario, in tale eventualità, le spese da questi sostenute per l’attivazione della procedura dovrebbero essere rimborsate al medesimo dal condominio nel cui interesse è stata fatta la segnalazione all’autorità giudiziaria. Si tratta di una procedura di volontaria giurisdizione che si svolge presso il Tribunale competente per luogo, il cui scopo è quello di evitare che il condominio resti sprovvisto dei un organo necessario al suo corretto svolgimento. La nuova disciplina è applicabile anche negli amministratori degli edifici di edilizia popolare ed economica.

LA NATURA E DURATA DELL’INCARICO

L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni momento dall’assemblea. In assenza di decisioni diverse dell’assemblea, revoca 0 cause ostative o soggettive, riguardanti lo stesso amministratore l’incarico si intende rinnovato per la stessa durata. In tale ipotesi il mandato prosegue alle condizioni inizialmente stabilite nell’originaria convenzione di nomina, salvo quelle escluse espressamente dalle parti o dalla legge, o per incompatibilità o per esaurimento della loro funzione.

COMPENSO ATTIVITÀ’ SVOLTA ALLA LUCE DELL’ARTICOLO 1129

Secondo l’articolo 1129 c.c. si impone all’amministratore di indicare, all’atto della nomina e pena la nullità di tale atto, la somma a titolo di compenso; tuttavia l’art. 1135 c.c., immutato, attribuisce all’organo assembleare il compito di provvedere alla conferma dell’amministratore e alla sua retribuzione, espressamente indicata come eventuale. Ad oggi si verifica che in sede di assemblea, il professionista presenta ai condomini una vera e propria offerta economica per la gestione del condominio, individuando in modo analitico e minuzioso le singole voci. In particolare il professionista deve indicare:

in maniera precisa ed articolata il compenso richiesto per la gestione ordinaria;

– ulteriori compensi per le attività straordinarie;

– tutti i compensi che non rientrano nella gestione ordinaria.

L’organo assembleare può accettare o no la proposta, inoltre formulare eventualmente una controproposta. Nell’ipotesi in cui si registri un disaccordo tra quanto richiesto nel preventivo da parte dell’amministratore e quanto concesso dall’assemblea con la delibera di assegnazione dell’incarico, prevale sempre il compenso indicato nel verbale d’assemblea. Solo in presenza di un accordo preventivo chiaro sulle attività da svolgere in relazione al mandato, sopratutto, sul compenso dovuto per esse, si evitano quelle lamentele da parte dei condomini che spesso finiscono per innescare contenziosi giudiziari. Le novità in tema di compenso introdotte dalla riforma sono:

RAPPORTO DI MANDATO con la formulazione dell’art. 1129 c.c. l’attività dell’amministratore viene assimilata a quella di un contratto di mandato con rappresentanza.

DETERMINAZIONE PREVENTIVA DEL COMPENSO la riforma impone all’amministratore di determinare in sede di nomina e di rinnovo, a pena di nullità, il suo compenso.

NULLITÀ’ la mancata specificazione del compenso è causa dii nullità tra il contratto amministratore – condominio.

CONTENUTO DEL COMPENSO l’amministratore dovrà fissare un corrispettivo per le attribuzioni che andrà a svolgere per il normale svolgimento della propria attività.

COMPENSO IN MISURA DIFFERENZIATA al momento del conferimento dell’incarico l’amministratore potrebbe anche sottoporre all’assemblea un compenso differenziato a seconda del compimento degli eventuali attività non rientranti nella ordinaria amministrazione. Si potrebbero indicare diversi scaglioni in relazione alle diverse attività di natura straordinaria che si potrebbero rendere necessarie nel corso del mandato.

CARICA CESSATA l’amministratore, a seguito della cessazione della carica, non ha diritto ad ulteriori compensi, neppure per attività urgenti.

REVOCA AMMINISTRATORE

Sono previste le seguenti modalità per la revoca dell’amministratore:

deliberazione assembleare:

. la revoca può essere disposta dall’assemblea in qualsiasi momento, senza che debbano sussistere specifici e peculiari profili di doglianza e/o addebiti imputabili all’amministratore;

. la deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore; L’assemblea convocata per la revoca o dimissioni delibera sulla nomina del nuovo amministratore.

ricorso all’autorità giudiziaria azionato da uno o più condomini:

. mancata osservanza dell’obbligo di cui all’articolo 1131, comma 4 c.c., secondo cui l’amministratore è tenuto senza indugio a dare notizia all’assemblea dei condomini nel caso in cui in condominio venga raggiunto da un atto di citazione o da un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbiti dalle sue attribuzioni perché non afferente alle parti comuni dell’edificio;

. mancata resa del conto di gestione;

. emersioni di gravi irregolarità fiscali perpetrate dall’amministratore ai danni del condominio o mancata apertura conto corrente condominiale;

. presenza gravi irregolarità, ovvero l’omessa convocazione de”assemblea ordinaria annuale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e nomina nuovo amministratore, mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari, l’aver acconsentito per un credito insoddisfatto alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, nn. 6, 7 e 9;

OBBLIGHI EX ART. 1129 c.c.

Sempre nell’ottica della “professionalizzazione” della figura, il legislatore ha individuato con una certa precisione gli obblighi derivanti dall’esercizio della professione al fine di garantire, di converso, un’adeguata tutela dei condomini e dei terzi. L’art 1129 c.c. , stabilisce tra gli obblighi dell’amministratore non previsti dalla recente norma:

a) IDENTIFICAZIONE E PROFESSIONALITÀ’ DELL’AMMINISTRATORE al fine di garantire una adeguata conoscenza dell’amministratore la legge predispone che all’atto della nomina egli è tenuto a fornire ai condomini, oltre ai propri dati anagrafici, ulteriori dati e strumenti di pubblicità al fine di garantire la valutazione delle sue qualifiche e del suo operato. All’atto della nomina o in caso di rinnovo, deve fornire:

– dati anagrafici e professionali;

– codice fiscale, sede legale e denominazione societaria;

– i locali in cui sono custoditi i registri previsti da codice civile e gli orari in cui si può prenderne visione o farne una copia.

b) POLIZZA INDIVIDUALE DI RESPONSABILITÀ’ CIVILE

c) OSTENSIONE DEI DATI PRESSO I LUOGHI DI MAGGIORE FREQUENZA DEL CONDOMINIO DI CUI AI COMMI 5 E 6

d) CONTO CORRENTE, POSTALE O BANCARIO, INTESTATO AL CONDOMINIO

e) RECUPERO CREDITI

f) OBBLIGO DI REDIGERE RENDICONTO CONDOMINIALE ANNUALE DELLA GESTIONE E PROVVEDERE ALLA CONVOCAZIONE PER LA RELATIVA APPROVAZIONE ENTRO 180 GG.

g) OBBLIGO DI CONSEGNARE TUTTA LA DOCUMENTAZIONE IN POSSESSO RELATIVA ALL’ESPLETAMENTO DEL SUO COMPUTO DI MANDATARIO

h) OBBLIGO ESECUZIONE DI TUTTE LE ATTIVITÀ’ URGENTI NECESSARIE AD EVITARE PREGIUDIZI AGLI INTERESSI DEI CONDOMINI, SENZA DIRITTO AD ULTERIORI COMPENSI.

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Nuovo Bonus Facciate 2020 https://www.arturiamministrazioni.it/2019/10/17/nuovo-bonus-facciate-2020/ https://www.arturiamministrazioni.it/2019/10/17/nuovo-bonus-facciate-2020/#respond Thu, 17 Oct 2019 07:37:02 +0000 https://www.arturiamministrazioni.it/?p=1142 Dopo una lunga notte e molte ore discussione, finalmente il documento della Legge di Bilancio per il 2020 è stato ufficializzato. Tra le tante novità, vi è il c.d. bonus facciate. La nuova agevolazione che verrà inserita nella manovra 2020 prevede un credito fiscale del 90% per chi rifà nel 2020 la facciata di casa o […]

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Dopo una lunga notte e molte ore discussione, finalmente il documento della Legge di Bilancio per il 2020 è stato ufficializzato. Tra le tante novità, vi è il c.d. bonus facciate.

La nuova agevolazione che verrà inserita nella manovra 2020 prevede un credito fiscale del 90% per chi rifà nel 2020 la facciata di casa o del condominio, in centro storico o periferia, nelle grandi città o nei piccoli comuni. La finalità della nuova misura è quella di favorire la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici dando un nuovo volto a molte città italiane, senza dover far gravare tutti i costi della ristrutturazione ai proprietari delle unità immobiliari, che spesso rinunciano a terminare o intraprendere i lavori proprio per le ingenti somme da sostenere.

La novità spunta a sorpresa in coda al comunicato con cui Palazzo Chigi ha riassunto i 12 punti salienti del decreto fiscale e della legge di bilancio 2020 approvati «salvo intese» nella notte del 15 ottobre nel quadro del il Documento programmatico di bilancio trasmesso a Bruxelles. Oltre a una serie di proroghe (bonus riqualificazione energetica e ristrutturazioni, bonus mobili), i provvedimenti in cantiere introducono per il 2020 «una detrazione per la ristrutturazione delle facciate esterne degli edifici (il «bonus facciate») per dare un nuovo volto alle nostre città». Il nuovo «bonus facciate» introduce ora nel nostro ordinamento, per il prossimo anno, un credito di imposta del 90% per le spese sostenute per il restauro e il recupero delle facciate degli edifici.

Le proroghe previste dalla manovra 2020 riguardano invece la detrazione (da suddividere in 10 quote annuali) per gli interventi di ristrutturazione edilizia al 50%, utilizzabile fino al 31 dicembre 2020. Stessa scadenza anche per bonus al 50% o 65% per l’efficienza energetica (installazione di pannelli solari, di impianti dotati di caldaie a condensazione almeno in classe A con sistemi di termoregolazione evoluti, di micro-cogeneratori, di dispositivi per il controllo da remoto degli impianti. Anche in questo caso l’agevolazione è da suddividere in 10 rate annuali, anche per gli immobili degli Istituti autonomi per le case popolari. Prorogato a tutto il 2020 anche il bonus fiscale per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica elevata finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione.


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Decreto Ministeriale 25 Gennaio 2019 https://www.arturiamministrazioni.it/2019/09/30/decreto-ministeriale-25-gennaio-2019/ https://www.arturiamministrazioni.it/2019/09/30/decreto-ministeriale-25-gennaio-2019/#respond Mon, 30 Sep 2019 16:35:38 +0000 https://www.arturiamministrazioni.it/?p=1117 Dopo l’approvazione da parte del Comitato Centrale tecnico-scientifico dei Vigili del Fuoco del 24 aprile 2018, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 30 del 5 febbraio 2019 il Decreto Ministero dell’Interno 25 gennaio 2019 recante “Modifiche ed integrazioni all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici […]

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Dopo l’approvazione da parte del Comitato Centrale tecnico-scientifico dei Vigili del Fuoco del 24 aprile 2018, è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 30 del 5 febbraio 2019 il Decreto Ministero dell’Interno 25 gennaio 2019 recante “Modifiche ed integrazioni all’allegato del decreto 16 maggio 1987, n. 246 concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione” con il quale parte una vera e propria rivoluzione per i condomini con nuove norme più stringenti.

Le nuove regole entreranno in vigore il 6 maggio 2019 per le nuove costruzioni, mentre per gli edifici di civile abitazione esistenti entro i seguenti termini:

  • entro il 6 maggio 2021 per le disposizioni riguardanti l’installazione, ove prevista, degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza;
  • entro il 6 maggio 2020 per le restanti disposizioni.

Per gli edifici di civile abitazione esistenti entro il 6 maggio 2019 soggetti agli adempimenti di prevenzione incendi di cui al DPR n. 151/2011,  viene comunicato al Comando dei vigili del fuoco l’avvenuto adempimento ai suddetti adeguamenti, all’atto della presentazione della attestazione di rinnovo periodico di conformità antincendio.

Entrando nel dettaglio, la nuova norma prevede 4 Livelli di Prestazione (L.P.) a cui corrispondono diversi adempimenti:

  • L.P. 0 – per edifici di altezza compresa tra 12 e 14 metri;
  • L.P. 1 – per edifici di altezza compresa tra 24 e 54 metri;
  • L.P. 2 – per edifici di altezza compresa tra 54 e 80 metri;
  • L.P. 3 – per edifici di altezza oltre 80 metri o, indipendentemente dall’altezza, se con più di 1000 occupanti.

Per gli edifici di altezza superiore a 24 m, qualora siano presenti attività ricomprese in allegato I al D.P.R. 151/2011 e comunicanti con l’edificio stesso ma ad esso non pertinenti e funzionali (quali ad es. impianti produzione calore, autorimesse, gruppi elettrogeni ecc…), dovrà essere adottato un livello di prestazione superiore, indipendentemente dal tipo di comunicazione.

La regola tecnica prevede per ogni livello di prestazione compiti e funzioni per il responsabile dell’attività e gli occupanti, le misure da attuare in caso d’incendio (L.P. 0), le misure antincendio preventive, la pianificazione dell’emergenza e il centro di gestione dell’emergenza (L.P. 3).

Livelli di Prestazione 0 – 12 m ≤ h < 24 m

Compiti del Responsabile dell’attività:

  • identifica le misure standard da attuare in caso d’incendio;fornisce informazione agli occupanti sulle misure da attuare in caso d’incendio;
  • espone un foglio informativo riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché le istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio, come previsto nelle misure da attuare in caso d’incendio;
  • mantiene in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione;

Compiti degli Occupanti

In condizioni ordinarie:

  • osservano le indicazioni sui divieti e precauzioni riportati nel foglio informativo;
  • non alterano la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva.

In condizioni d’emergenza, attuano quanto previsto nel foglio informativo.

Misure da attuare in caso d’incendio

Le misure standard da attuare in caso d’incendio consistono nell’informazione agli occupanti sui comportamenti da tenere:

  • istruzioni per la chiamata di soccorso e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso;
  • azioni da effettuare per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti;
  • istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di persone con limitate capacità motorie, ove presenti;
  • divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso di incendio, ad eccezione degli eventuali ascensori antincendio da utilizzare con le modalità di cui al D.M. 15 settembre 2005;

In attività caratterizzate da promiscuità strutturale, impiantistica, dei sistemi di vie d’esodo ed esercite da responsabili dell’attività diversi, le pianificazioni d’emergenza delle singole attività devono tenere conto di eventuali interferenze o relazioni con le attività limitrofe. In tali attività, devono essere previste planimetrie per gli occupanti indicanti le vie d’esodo, installate in punti opportuni ed essere chiaramente visibili.

Livelli di Prestazione 1 – 24 m < h ≤ 54 m

Compiti del Responsabile dell’attività:

Organizza la gestione della sicurezza antincendio (GSA) attraverso:

  • predisposizione e verifica periodica della pianificazione d’emergenza;
  • informazione agli occupanti su procedure di emergenza da adottare in caso d’incendio e sulle misure antincendio preventive che essi devono osservare;
  • mantenimento in efficienza dei sistemi, dispositivi, attrezzature e delle altre misure antincendio adottate,effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione, riportando gli esiti in un registro dei controlli;
  • esposizione di foglio informativo e cartellonistica riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché riportante istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio, tali istruzioni saranno redatte in lingua italiana ed eventualmente, su esplicita richiesta dell’assemblea o qualora l’Amministratore lo ritenga opportuno, potranno essere redatte anche in altre lingue fermo restando l’utilizzo di cartellonistica di sicurezza conforme alla normativa vigente;
  • verifica, per le aree comuni, dell’osservanza dei divieti, delle limitazioni e delle condizioni normali di esercizio;
  • adozione delle misure antincendio preventive.

Compiti degli Occupanti:

In condizioni ordinarie, osservano le disposizioni della gestione della sicurezza antincendio, in particolare:

  • osservano le misure antincendio preventive, predisposte dal Responsabile dell’attività/ Amministratore;
  • non alterano la fruibilità delle vie d’esodo e l’efficacia delle misure di protezione attiva e passiva.

In condizioni d’emergenza, attuano quanto previsto nella pianificazione di emergenza, in particolare:

  • attuano le procedure di allarme e comunicazioni;
  • attuano l’evacuazione secondo le procedure della pianificazione di emergenza.

Misure antincendio preventive (sono fatti salvi gli adempimenti previsti dalla normativa vigente, per le aree indicate al punto 3 del D.M. 16 maggio 1987, individuate quali luoghi di lavoro)

Le misure antincendio previste consistono in:

  • corretto deposito ed impiego dei materiali combustibili, delle sostanze infiammabili liquide e gassose;
  • mantenimento della disponibilità di vie d’esodo sgombre e sicuramente fruibili;
  • corretta chiusura delle porte tagliafuoco nei varchi tra compartimenti;
  • riduzione delle sorgenti di innesco (es. limitazioni nell’ uso di fiamme libere senza le opportune precauzioni,
  • divieto di fumo in aree ove sia vietato, divieto di impiego di apparecchiature elettriche mal funzionanti o impropriamente impiegate;
  • gestione dei lavori di manutenzione, e valutazione delle sorgenti di rischio aggiuntive, in particolare operazioni pericolose (es. lavori a caldo, …), temporanea disattivazione impianti di sicurezza, temporanea sospensione della continuità di compartimentazione, impiego delle sostanze o miscele pericolose (es. solventi, colle, infiammabili);
  • valutazione dei rischi di incendio in caso di modifiche alle strutture, alle finiture, al rivestimento delle facciate, all’isolamento termico e acustico e agli impianti.

Pianificazione dell’emergenza  in attività caratterizzate da promiscuità strutturale, impiantistica, dei sistemi di vie d’esodo ed esercite da responsabili  dell’attività diversi, le pianificazioni d’emergenza delle singole attività devono tenere conto di eventuali interferenze o relazioni con le attività limitrofe. In tali attività, devono essere previste planimetrie per gli occupanti indicanti le vie d’esodo, installate in punti opportuni ed essere chiaramente visibili.

La pianificazione dell’emergenza può essere limitata all’informazione agli occupanti sui comportamenti da tenere. Tali informazioni potranno essere trasmesse anche semplicemente con avvisi in bacheca, ove presente, o secondo le modalità ritenute più opportune.

Essa deve riguardare:

  • istruzioni per la chiamata di soccorso e le informazioni da fornire per consentire un efficace soccorso;
  • informazioni da fornire alle squadre di soccorso intervenute sul posto azioni da effettuarsi per la messa in sicurezza di apparecchiature ed impianti;
  • istruzioni per l’esodo degli occupanti, anche in relazione alla presenza di persone con limitate capacità motorie, ove presenti;
  • divieto di utilizzo degli ascensori per l’evacuazione in caso di incendio, ad eccezione degli eventuali ascensori antincendio da utilizzare, con le modalità di cui al D.M. 15 settembre 2005.
  • Ove presente l’impianto rivelazione automatica o manuale dell’incendio, dovranno essere previste apposite istruzioni di impiego e attivazione dell’allarme.

Livelli di Prestazione 2 – 54 m ≤ h < 80 m

I compiti del responsabile dell’attività sono gli stessi del livello di prestazione 1 ed in aggiunta prevede l’installazione di un impianto di segnalazione manuale di allarme incendio con indicatori di tipo ottico ed acustico, realizzato a regola d’arte.

Anche per gli occupanti i compiti sono gli stessi del livello di prestazione 1.

Misure antincendio preventive

Tutti gli adempimenti del livello di prestazione 1 ed in aggiunta un impianto di segnalazione manuale

di allarme incendio con indicatori di tipo ottico ed acustico.

Pianificazione dell’emergenza

In aggiunta a quanto previsto per il livello di prestazione 1, la pianificazione dell’emergenza deve

contenere le procedure di attivazione e diffusione dell’allarme.

Livelli di Prestazione 3 – h > 80 m o, indipendentemente dall’altezza, se con più di 1000 occupanti.

I compiti del responsabile dell’attività sono gli stessi del livello di prestazione 2 ed in aggiunta:

  • predispone centro di gestione dell’emergenza;
  • designa il Responsabile della gestione della sicurezza antincendio;
  • designa il Coordinatore dell’emergenza (soggetto in possesso di attestato di idoneità tecnica a seguito di frequenza di corso di rischio elevato ex DM 10 marzo 1998);
  • prevede l’installazione di un impianto EVAC a regola d’arte.

Responsabile della gestione della sicurezza antincendio (può coincidere anche con il Responsabile dell’attività)

Pianifica e organizza le attività della gestione della sicurezza antincendio di seguito indicate:

  • predispone le procedure gestionali ed operative, relative alle misure antincendio preventive;
  • aggiorna la pianificazione dell’emergenza;
  • controllo periodico delle misure di prevenzione adottate;
  • fornisce al Coordinatore dell’emergenza le necessarie informazioni e procedure da adottare previste nella pianificazione dell’emergenza;
  • segnala al Responsabile dell’attività le non conformità e le inadempienze di sicurezza antincendio.

Coordinatore dell’emergenza

Sovrintende all’attuazione della pianificazione di emergenza e delle misure di evacuazione previste esi interfaccia con i responsabili delle squadre dei soccorritori,

  • se presente in posto, collabora alla gestione dell’emergenza presso il centro di gestione dell’emergenza;
  • se non presente in posto, deve essere immediatamente reperibile secondo le procedure di pianificazione di emergenza.

Occupanti

I compiti sono gli stessi del livello di prestazione 2.

Misure antincendio preventive

Tutti gli adempimenti del livello di prestazione 2 ed in aggiunta i seguenti:

  • centro di gestione dell’emergenza;
  • Sistema di allarme vocale per scopi di emergenza (EVAC) realizzato a regola d’arte.

Pianificazione emergenza

In aggiunta a quanto previsto per il LP2, la pianificazione dell’emergenza deve contenere le procedure

di attivazione del centro di gestione dell’emergenza.

Centro di gestione dell’emergenza

Il centro di gestione dell’emergenza è un locale utilizzato per il coordinamento delle operazioni da effettuarsi in condizioni di emergenza e può essere costituito in locale anche ad uso non esclusivo (es. portineria, reception, centralino, …).

Il centro di gestione dell’ emergenza deve essere fornito almeno di:

  • informazioni necessarie alla gestione dell’emergenza (es. pianificazioni, planimetrie, schemi funzionali di impianti, numeri telefonici…);
  • centrale gestione sistema EVAC;
  • centrale di controllo degli impianti rilevanti ai fini antincendio, ove presenti;

Il centro di gestione dell’emergenza deve essere chiaramente individuato da apposita segnaletica di sicurezza.

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